Именно КРТ объявлено основным механизмом наращивания объёмов ввода жилья в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года. Между тем с реализацией этой задачи возникают сложности. В Архангельской области также уже есть примеры и успешно подписанных договоров, и несостоявшегося аукциона.

Комплексное развитие территорий (КРТ) предполагает выделение застройщикам крупных участков — порой целых кварталов, где, в зависимости от условий договора, необходимо расселить и снести аварийные дома, возвести новое жильё, социальные объекты, сделать благоустройство — словом, придать микрорайону обновлённый и законченный вид. Руководствуясь установками Минстроя РФ, все регионы начали активно искать у себя территории, пригодные для КРТ, готовить их концепции и выставлять на торги.

При этом, как отметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков, выступая на недавнем заседании Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при профильном комитете Госдумы, семь субъектов РФ до сих пор не приняли свои нормативные акты, необходимые для реализации механизма КРТ. «Около 50% подготовленной документации выполнено формальным образом, поэтому возможность её практического применения вызывает очень большое сомнение», – подчеркнул президент НОСТРОЙ.

Наш регион одним из первых в стране разработал свою нормативную базу, касающуюся КРТ. Важно, что к этой работе минстроя Архангельской области подключались министерства здравоохранения, образования и т. д. — чтобы уточнить, к примеру, будут ли нужны на конкретной территории медучреждение или детсад, или же достаточно существующих. Определены критерии, которым должны соответствовать дома для включения в границы КРТ. В итоге документация получилась достаточно детальной.

Разработан план комплексного развития территорий, в который на сегодня включён 21 участок. Поморье входит в число регионов — лидеров по количеству таких проектов. Участки, по которым идёт активная работа, расположены в Архангельске и Северодвинске, а также в Котласе и Коряжме.

Северодвинский дебют

Первый в нашем регионе договор о комплексном развитии территорий был заключён в середине сентября 2022 года. Это территория в Северодвинске в границах улиц Тургенева, Чехова, Гайдара и Трудового переулка — так называемый «Квартал 102». Реализация проекта предусматривает снос старых домов общей площадью 1,9 тысячи кв. м. При этом общая площадь строительства нового жилья здесь составит уже 18 тысяч кв. м. Кроме того, инвестор — Группа Аквилон — взял на себя обязательство обустроить в новом квартале детскую и спортивную площадки, зону отдыха и парковки.

Второй участок под КРТ также выделен в Северодвинске. Это территория в границах улиц Торцева, Полярной, Советской и проспекта Ленина. Общая площадь — 39,5 тысячи кв. м, из которых 8,3 тысячи кв. м планируется отдать под благоустройство.

Сейчас там расположены здание кафе и многоквартирные дома, в том числе входящие в программу переселения граждан из аварийного жилфонда, признанного таковым до 1 января 2017 года. Застройщик возведёт пятиэтажный жилой комплекс общей площадью около 29 тысяч кв. м, куда смогут переселиться более 700 человек. В этом квартале также сделают площадки для детворы и занятий спортом, отдыха, обеспечат места для парковки машин.

Оба участка расположены в развитых районах города, откуда не нужно долго добираться до детсадов и школ, медицинских учреждений, магазинов и остановок общественного транспорта.

«В Архангельской области сделан ещё один большой шаг на пути к созданию современной и комфортной жилой застройки. Мы приступаем к реализации механизма комплексного развития территорий. Большое преимущество такого механизма в том, что один проект охватывает сразу весь комплекс необходимых работ: это позволяет качественно синхронизировать процессы, — считает губернатор Архангельской области Александр Цыбульский. — В рамках этих проектов создаётся не только жилищная, но и социальная инфраструктура. Отдельно хочу отметить, что часть комфортного жилья, которое будет построено, мы направим на переселение людей из аварийных домов».

КРТ действительно позволяет ускорить темпы расселения «аварийки». Но здесь главное не переборщить, чтобы проекты оставались рентабельными для бизнеса. А иначе торги не состоятся. Такой прецедент случился в Архангельске. К слову, торги по кварталу Тургенева — Чехова — Гайдара — Трудовой переулок в Северодвинске благополучно прошли лишь со второго захода.

Заминка в Архангельске

Дебютный аукцион на комплексное развитие территорий в Архангельске, прошедший в конце сентября, победителя не выявил: на торги не поступило ни одной заявки. Напомним, что речь шла о территории в границах улицы Попова, проспекта Обводный канал, улицы Логинова и улицы Суфтина. Это квартал в центре города, однако по соседству с добротными, в том числе и новыми, многоэтажками там остались деревянные дома. Начальная цена аукциона составляла 2 млн 955 тысяч рублей.

В общей сложности планировалось расселить 15 двухэтажек: восемь домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также ещё семь деревянных домов старой постройки. Предполагалось, что реализация проекта позволит возвести более 47 тысяч кв. м нового жилья. Кроме того, на этой территории «бронируется» место под строительство детского сада.

«В первую очередь будут расселены три дома для освобождения участка под будущий детсад на 280 мест. В итоге расселим около 7 тысяч квадратных метров аварийного жилфонда, почти полторы тысячи человек получат новое жильё», — так комментировал подготовку к этому аукциону глава Архангельска Дмитрий Морев.

Первому аукциону в Архангельске предшествовала огромная работа, которая, будем надеяться, всё же принесет результаты. Стремление городских властей как можно скорее расселить людей из ветхих и аварийных домов понятно. По факту таких домов в Архангельске свыше тысячи. В федеральную программу переселения на 2019-2025 годы включены 375 домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года. Ещё 129 домов вошли в областную программу как имеющие угрозу обрушения. В сумме получается чуть более 500 домов, а это значит, что для многих горожан участие в проектах КРТ может стать самым реальным способом сменить ветшающее жильё на современное.

Поэтому в Архангельске при подготовке таких торгов особое внимание уделяется привлекательным для бизнеса кварталам в центре, где в то же время до сих пор преобладает аварийный деревянный жилфонд. Помимо квартала Логинова — Суфтина — Попова — Обводный канал, под КРТ готовятся ещё две территории: Розинга — Гагарина — Дзержинского; Выучейского — Советских Космонавтов — Обводный канал — Серафимовича.

Интерес к КРТ у строительного сообщества, в том числе у архангельских застройщиков, есть. Но иногда стремление городских властей втиснуть в один лот как можно больше «авариек» приводит к отказам бизнеса от участия в аукционе. Решение может быть найдено с участием федерального центра. Об этом заместитель председателя Правительства Архангельской области Дмитрий Рожин подробно рассказал на прошедшей в Архангельске в конце лета конференции, главной темой которой стали перспективы КРТ в Поморье.

«Мы завязаны на нашу известную проблему — расселения людей из аварийного жилья. Только на шести из всех предлагаемых под КРТ территорий мы можем решить её без привлечения федеральных средств. По остальным кварталам, так как там преимущественно те самые деревянные двухэтажки, необходима поддержка федерального центра. Коллеги из Минстроя нас слышат, и мы надеемся, что в следующем году вопрос о субсидировании застройщиков, готовых расселять большое количество аварийных домов, будет решён», — сообщил Дмитрий Рожин.

Отдельным препятствием может стать наличие на участках для КРТ объектов культурного наследия — этот вопрос актуален для Архангельска. Свои сложности есть и в Северодвинске, где больше ограничений связано с разрешённой этажностью новой застройки. Дополнительные обязательства могут сделать предложение экономически невыгодным для потенциального инвестора.

Предложения строительного сообщества

По результатам различных совещаний, встреч с отраслевыми объединениями, строительным сообществом в федеральных округах НОСТРОЙ выдвигает ряд предложений по совершенствованию механизма КРТ.

В частности, по мнению президента национального объединения Антона Глушкова, в законодательстве необходимо закрепить перенос средств, предназначенных для капитального ремонта зданий, попавших на участок КРТ, на реализацию проекта комплексного развития территории; более активно вовлекать в программу участки, занятые объектами индивидуального жилищного строительства. Целесообразным было бы использовать законодательство о поощрении капиталовложений для защиты инвестиционных соглашений в рамках КРТ. Кроме того, глава НОСТРОЙ считает чрезмерным обязательное условие о наличии на территории хотя бы одного аварийного многоквартирного дома.

Среди других предложений национального объединения и профессионального сообщества — установить возможность заключения одного договора по КРТ в отношении двух и более несмежных территорий; внести положение о том, что такая территория может быть многоконтурной, т. е состоять из участков, не имеющих общих границ; корректировать программы развития коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры на основании принятого решения о КРТ, чтобы застройщик не остался без всего этого на своей номинально перспективной площадке. Также предлагается заранее учитывать в договорах о КРТ обязательство о выкупе регионом или городом социальных объектов, построенных бизнесом, в том числе оговаривать их цену.

«КРТ – это механизм вовлечения ликвидных земельных участков в оборот, и другого такого же эффективного инструмента сегодня не существует. Но земельные участки должны иметь экономическую целесообразность для бизнеса. Поэтому надо советоваться с потенциальными застройщиками при формировании границ территорий. Надеяться на то, что исполнительная власть справится с этим самостоятельно, не стоит», – уверен Антон Глушков.

В свою очередь, Минстрой России уже подготовил пакет изменений, касающихся применения механизма КРТ. В частности, проработан вопрос авансирования затрат, которые несёт застройщик на расселение аварийных домов, — возможно, как раз этого и не хватило при подготовке первого аукциона в Архангельске.

Андрей Бессерт, член совета НОСТРОЙ, исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей»:

— На протяжении многих лет мы говорили о переходе от точечной застройки к квартальной. Сегодня комплексное развитие территорий является эффективным механизмом вовлечения в оборот интересных для застройщиков крупных участков в центрах городов. При этом территории, выделяемые под КРТ, должны быть потенциально рентабельными для бизнеса. Расселение аварийного жилья — наша общая задача, но зачастую его переизбыток на участке становится причиной срыва торгов, такие прецеденты есть не только в Поморье. Необходимо соблюдать баланс, выдвигая и другие требования к застройщику. На всех крупных мероприятиях, проходивших в Архангельске в 2022 году по инициативе национальных объединений и наших СРО, мы также обсуждали эту проблематику. Предложения переданы в Минстрой РФ, и мы уже видим встречные шаги.